Pourquoi encadrer l’indivision par une convention ?

Acheter ou hériter d’un bien à plusieurs, cela arrive fréquemment. Que ce soit dans le cadre d’une succession, d’un achat en couple ou d’une transmission entre parents et enfants, ces situations placent les parties en indivision.

Par défaut, le régime légal de l’indivision s’applique. Celui-ci, bien que protecteur, peut rapidement poser des problèmes si les co-indivisaires ne sont pas d’accord. Conflits de gestion, blocages pour vendre ou réaliser des travaux… La situation devient vite ingérable.

C’est pourquoi la convention d’indivision représente une solution juridique essentielle. Elle permet d’organiser la gestion de l’indivision de manière claire, stable et sécurisée. Grâce à cet outil, les indivisaires fixent des règles adaptées à leur réalité, tout en réduisant les risques de litige.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, sans que leur part respective ne soit matériellement divisée. Chaque indivisaire a des droits sur l’ensemble du bien, et non sur une partie précise.

Exemples fréquents d’indivision :

• Des enfants héritent ensemble d’un bien immobilier.
• Un couple non marié achète un logement en commun.
• Des frères et sœurs reçoivent une donation immobilière conjointe.

Important à noter : En l’absence de convention, la loi prévoit que nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision (article 815 du Code civil). Cela signifie qu’à tout moment, un indivisaire peut demander le partage et provoquer la vente du bien, même contre l’avis des autres.

À quoi sert une convention d’indivision ?

La convention d’indivision permet aux co-indivisaires de déroger aux règles par défaut de l’indivision pour organiser la gestion du bien commun. Il s’agit d’un contrat écrit, souvent établi devant notaire, dans lequel les parties fixent :

• Les modalités de prise de décision ;
• La durée de l’indivision ;
• Le rôle d’un gestionnaire ou d’un mandataire ;
• Les règles de sortie (cession de parts, vente du bien, etc.) ;
• Le régime de financement (répartition des charges, travaux…).

Elle constitue une véritable charte de cohabitation patrimoniale.

Exemple : Trois frères héritent d’une maison. Pour éviter que l’un d’eux ne provoque une vente rapide, ils signent une convention d’indivision de 5 ans avec une clause de sortie encadrée.

Quelles sont les principales clauses d’une convention d’indivision ?

Chaque convention est adaptée aux besoins des indivisaires. Toutefois, certaines clauses sont fréquentes et fortement recommandées.

✅ 1. La clause de durée

La convention peut être conclue :

• Pour une durée déterminée, jusqu’à 5 ans renouvelables (article 1873-3 du Code civil) ;
• Pour une durée indéterminée, avec possibilité de résiliation par un ou plusieurs indivisaires.

Une durée déterminée bloque toute demande de partage pendant la période. Cela évite une vente précipitée.

✅ 2. La clause de gestion

Les co-indivisaires peuvent désigner :

• Un gérant de l’indivision (souvent l’un d’eux) ;
• Un mandataire externe (ex : administrateur judiciaire, notaire).

Ce mandataire prend en charge :

• Le paiement des charges et taxes ;
• La perception des loyers ;
• La réalisation de travaux courants.

Cela permet d’éviter les décisions prises à l’unanimité pour chaque dépense.

✅ 3. Les modalités de sortie

La convention peut encadrer :

• Le rachat préférentiel des parts d’un indivisaire sortant par les autres ;
• Une procédure spécifique en cas de vente du bien ;
• Le droit de préemption entre indivisaires.

Cette clause évite que des parts soient cédées à des tiers inconnus.

✅ 4. Le partage des charges

Il est possible de prévoir une répartition des charges :

• Au prorata des droits dans l’indivision ;
• En fonction de l’usage du bien (ex : un indivisaire occupe le bien seul).

Dans quels cas faut-il signer une convention d’indivision ?

La convention est fortement recommandée dans les situations suivantes :

Héritage entre frères et sœurs

La gestion d’un bien reçu en indivision peut rapidement devenir conflictuelle, surtout si l’un souhaite vendre et l’autre non.

Achat immobilier en couple non marié

Le PACS ou le concubinage n’offre pas de cadre protecteur en cas de séparation. Une convention d’indivision évite une vente forcée en cas de désaccord.

Investissement locatif entre associés

Un bien acquis à plusieurs dans une logique patrimoniale doit être géré avec des règles claires. Une convention facilite la perception des loyers, les décisions de travaux, etc.

Parents transmettant un bien à plusieurs enfants

Dans le cadre d’une donation-partage, les parents peuvent imposer une convention d’indivision à durée déterminée pour assurer la stabilité du patrimoine transmis.

Quels sont les avantages de la convention d’indivision ?

✔️ Stabilité patrimoniale
En bloquant la possibilité de partage pendant une période déterminée, la convention protège le bien contre une vente non souhaitée.

✔️ Prévention des conflits
Les règles de fonctionnement sont définies à l’avance, ce qui limite les tensions entre indivisaires.

✔️ Gestion simplifiée
Un mandataire peut agir seul pour les actes de gestion courante, sans demander l’avis de chacun pour chaque décision.

✔️ Sécurité juridique
En cas de revente ou de départ d’un indivisaire, les conditions sont encadrées, évitant les litiges.

Comment rédiger une convention d’indivision ?

Bien que la loi n’impose pas la forme notariée, il est vivement recommandé de passer par un notaire ou un avocat pour garantir :

• La validité juridique de la convention ;
• Son enregistrement auprès du service de publicité foncière (si elle concerne un bien immobilier) ;
• La clarté des clauses.

Si l’indivision concerne un bien immobilier, l’acte doit obligatoirement être notarié pour produire ses effets à l’égard des tiers (article 1873-1 du Code civil).

Que faire si un indivisaire ne respecte pas la convention ?

En cas de non-respect des engagements pris, les autres indivisaires peuvent :

✔️ Demander l’exécution de la convention en justice ;
✔️ Saisir le tribunal pour demander la désignation d’un administrateur en cas de paralysie ;
✔️ Engager une procédure de partage, si la convention est à durée indéterminée ou arrivée à terme.

Pour éviter ces recours, il est essentiel de rédiger des clauses précises, notamment sur la répartition des charges et les modalités de sortie.

Conclusion : pourquoi adopter une convention d’indivision ?

✔️ L’indivision peut rapidement devenir source de tensions, voire de blocages.
✔️ Une convention permet d’en fixer les règles, d’assurer une gestion sereine et de protéger les co-indivisaires.
✔️ Elle est particulièrement utile dans les contextes familiaux ou entre associés.
✔️ Sa rédaction doit se faire avec l’appui d’un professionnel du droit, pour garantir sa validité et son efficacité.

Vous êtes en indivision ou sur le point d’acquérir un bien à plusieurs ? Contactez un avocat en droit patrimonial pour vous aider à rédiger une convention d’indivision sur mesure, sécuriser vos droits et anticiper les conflits.