La succession et l’indivision : un enchaînement naturel. Lorsqu’une personne décède, son patrimoine est transmis à ses héritiers. Si plusieurs personnes héritent d’un même bien immobilier, elles en deviennent propriétaires ensemble, sans que le bien soit divisé physiquement. Cette situation est connue sous le nom d’indivision successorale.

Comment se forme une indivision après une succession ?

Lors d’une succession, les héritiers reçoivent une part du patrimoine du défunt en fonction de leur lien de parenté et des règles applicables (réserve héréditaire, testament, donation, etc.). Lorsque ce patrimoine comprend un bien immobilier, plusieurs scénarios peuvent se présenter :

• Un seul héritier reçoit le bien : il devient l’unique propriétaire, ce qui évite toute indivision.
• Le bien est vendu et le produit de la vente est partagé entre les héritiers, empêchant la formation d’une indivision.
• Plusieurs héritiers deviennent copropriétaires : le bien reste indivis, chacun possédant une quote-part proportionnelle à ses droits successoraux.

L’indivision est souvent considérée comme une situation transitoire. Toutefois, si aucune décision n’est prise rapidement, elle peut s’éterniser et entraîner des désaccords entre héritiers. Dans certains cas, cette situation se transforme en véritable blocage, empêchant toute gestion efficace du bien.

Pourquoi l’indivision successorale peut-elle poser problème ?

Bien qu’elle puisse sembler être une solution pratique pour gérer un bien hérité, l’indivision est souvent source de conflits et de complications juridiques.

1. L’impossibilité de prendre des décisions seul

En indivision, aucun héritier ne peut revendiquer une partie spécifique du bien. Toute décision importante exige l’unanimité ou une majorité qualifiée, ce qui complique la gestion au quotidien.

• Les décisions liées à l’entretien et aux rénovations nécessitent l’accord des deux tiers des indivisaires.
• La vente d’un bien indivis ne peut être réalisée qu’avec l’accord unanime des héritiers, sauf en cas de recours judiciaire.

Si un seul indivisaire refuse de vendre ou bloque la gestion du bien, toute la succession peut rester paralysée.

2. La répartition des charges et frais d’entretien

Un bien immobilier implique des frais récurrents : taxe foncière, entretien, travaux de rénovation, charges de copropriété. En théorie, ces coûts doivent être répartis équitablement entre tous les indivisaires.

En pratique, certains héritiers refusent de contribuer aux dépenses, tandis que d’autres se retrouvent à payer une part disproportionnée. Ce déséquilibre peut générer des tensions, surtout si l’un des indivisaires occupe seul le bien sans indemniser les autres.

3. L’impossibilité de vendre librement

Contrairement à une propriété individuelle, un héritier ne peut pas vendre seul le bien. Deux options s’offrent à lui :

• Trouver un accord avec les autres indivisaires pour vendre le bien dans son ensemble.
• Mettre en vente sa seule quote-part, ce qui est souvent difficile sur le marché immobilier.

Sans accord, le bien reste bloqué, parfois pendant des années, et les héritiers ne peuvent ni en profiter ni en tirer un bénéfice financier.

4. Une dévalorisation progressive du bien

Un bien en indivision risque de perdre de la valeur s’il est mal entretenu ou reste vacant. Les conflits entre héritiers peuvent entraîner une absence d’entretien, ce qui dégrade le bien et diminue son prix sur le marché.

Comment sortir de l’indivision et vendre le bien ?

Lorsque l’indivision devient un frein à la gestion du bien, plusieurs solutions existent pour en sortir.

1. Le partage en cas d’accord

Le partage amiable : si tous les héritiers s’accordent, la sortie d’indivision peut se faire sans intervention judiciaire grâce à l’une des solutions suivantes :

• La vente du bien et la répartition du produit entre les héritiers selon leurs parts respectives.
• Le rachat des parts par l’un des héritiers souhaitant devenir propriétaire unique.
• La mise en place d’une convention d’indivision, qui fixe des règles de gestion du bien pour une durée déterminée.

Bien que cette solution soit préférable, elle suppose l’accord unanime des indivisaires, ce qui n’est pas toujours évident.

2. La vente forcée par autorisation judiciaire

Si certains héritiers refusent de vendre, le tribunal peut autoriser la vente du bien.

Selon l’article 815-5-1 du Code civil, les indivisaires représentant au moins deux tiers des parts peuvent demander au juge de contraindre la vente du bien.

Cependant, cette procédure peut être longue et nécessiter l’intervention d’un avocat spécialisé.

Le rôle de l’avocat mandataire en transaction immobilière

Face aux blocages de l’indivision, un avocat spécialisé en transactions immobilières peut intervenir pour accélérer et sécuriser la vente du bien.

1. Faciliter l’accord entre les héritiers

En tant que médiateur, l’avocat en droit des successions :

• Explique les implications juridiques et financières de la vente.
• Négocie un compromis entre les héritiers en désaccord.
• Propose des solutions adaptées, comme un rachat des parts ou la mise en place d’une convention d’indivision temporaire.

Grâce à son expertise, l’avocat spécialisé évite les blocages et trouve une solution bénéfique pour tous.

2. Organiser et sécuriser la vente

Contrairement à un simple agent immobilier, l’avocat gère l’intégralité de la transaction :

• Rédaction des actes juridiques pour garantir une vente conforme à la loi.
• Vérification de la conformité légale (purge des droits de préemption, diagnostics obligatoires).
• Répartition du prix de vente entre les héritiers selon leurs parts respectives.

Son intervention évite toute erreur juridique pouvant entraîner des contestations postérieures.

3. Engager une procédure judiciaire si nécessaire

Si un indivisaire bloque la vente, l’avocat peut saisir le tribunal pour forcer la sortie d’indivision. Il peut demander :

• L’autorisation judiciaire de vendre, malgré l’opposition de certains héritiers.
• La désignation d’un administrateur pour gérer la vente et répartir le prix équitablement.

En anticipant les conflits et en accompagnant les héritiers dès le début des discussions, l’avocat en transaction immobilière accélère la sortie d’indivision et assure une répartition équitable des fonds.

Pourquoi faire appel à un avocat mandataire en transaction immobilière

plutôt qu’à un agent immobilier ?

Un avocat mandataire en transaction immobilière possède des compétences que n’a pas un agent immobilier :

✅ Expertise juridique approfondie : il maîtrise le droit des successions et de l’indivision.
✅ Possibilité de saisir le tribunal : contrairement à un agent immobilier, il peut engager des actions en justice.
✅ Sécurisation de la transaction : il garantit une vente conforme aux règles successorales.
✅ Rôle de médiateur : il facilite les négociations pour éviter les conflits entre héritiers.

L’avocat mandataire en transaction immobilière, un allié clé pour sortir de l’indivision

L’indivision successorale est une situation fréquente, mais elle peut rapidement devenir un frein à la gestion et à la vente d’un bien immobilier.

Faire appel à un avocat mandataire en transaction immobilière permet de :

✔ Accélérer la vente en débloquant les conflits.
✔ Négocier un accord amiable pour éviter des procédures longues et coûteuses.
✔ Sécuriser la transaction et garantir un partage équitable entre héritiers.

Si vous êtes confronté à une indivision successorale et souhaitez vendre un bien, l’avocat est la solution idéale pour en sortir rapidement et efficacement.